23 Jul Affordable Housing, is it really affordable?
By nanyang
今年来，本地房地产领域出现了一个明显的趋势，那就是有许多发展商转向大肆推出可负担房屋。但原来，大家一直都在谈的可负担房屋，从政府到私人领域，以至不同的发展商之间，大家对“可负担”的定义大不同。
这造成除了政府所推出，一般售价40万令吉或以下的各项可负担房屋，高档发展商也有它所谓的“可负担房屋”，中上档发展商有其版本的可负担房屋，中等及中下价位发展商亦有其所指的可负担房屋。
此外，可负担房屋成为整个房屋发展主流，除了政府致力实现“居者有其屋”，力推可负担房屋的政策所致，更重要的是，本地房产领域本身的市场供需因素所促成。
在大马，谈到可负担房屋，有多种不同的方式来作出定义。
而且，不同地区，以及政府或私人发展商，可负担房屋的定义和售价也大不同。
一家著名发展商就对《南洋商报》说，以吉隆坡为例，私人发展商的可负担房屋是指40万令吉或以下的房屋，但在柔佛峇株巴辖，却是售价10万令吉或以下的房屋。
同样的，政府发展的可负担房屋，在吉隆坡售价是20万令吉或以下，在柔佛二三线城市却是4万至5万令吉。
此外，不同的计算法，得出的可负担房屋售价和定义也大不同。
我的雪兰莪房屋计划”只能被买家作为居住使用，以协助收入较低者也能拥有一间自己的安乐窝。（档案照）
中位数乘数法
据马来西亚房地产发展商会研究院（REHDA Institute) 主席拿督黄中立指出，最常见的方式是使用中位数乘数法，即以我国国民收入乘以三，来衡量国人可负担的房屋价格。
不过，该研究院则以还债能力计算法（或称房屋成本负担法）来计算可负担房屋价格，而根据这套计算法，该研究院对可负担房屋价格的定义是30万令吉。
换句话说，售价30万令吉或以下的房屋，就是可负担房屋。
根据该算法，它是以每月房贷供款不超过净月入30%，35年房贷摊还期，房贷额90%及年利4.5%，得出上述结论。
黄中立早前在一项论坛上指出，2018年国民月入中位数为5228令吉，若以中位数乘数法计算，得出的可负担房价为18万8208令吉，而还债能力计算法则是约33万令吉，因此，后者提供的可负担房价范畴较广。
国库研究院对可负担房屋的定义，跟政府不同调。（档案照）
30万及以下就是可负担屋
虽然政府与大马房地产发展商会（REHDA）今年上半年推行的拥屋计划 ，看似采用了房屋发展商会的30万令吉及以下就是可负担房屋的定义，但同样是政府机构，国库控股旗下的国库研究院（Khazanah Institute）对可负担房屋的定义，却跟政府不同调。
国库研究院研究主任苏拉雅博士指出，按中位数乘数法算出的可负担房屋定义，为售价18万8208令吉或以下的房屋，是根据该院走访多个国家取经，而得出的结论。
“我们见过了中位数乘数法的倡导人斯洛莫安杰尔，问他为何不适用还债能力计算法，来计算可负担房屋的价位。
“他说，答案很简单，2008/09年发生的全球金融海啸，就是因为美国次级房贷风暴所引发，而后者是因为适用还债能力来包装有关融资工具，它并未反映房屋的真正价值，但最终却衍生一场风暴。”
无论是向来以高档、中高、中等以至中下市场为主的发展商，近期纷纷推出售价较低的新房产，而且价格是购屋者负担得起。
上述著名发展商就对《南洋商报》指出，以该公司为例，过往新推出的项目以售价40万至50万令吉的房产为主，如今则以30万至40万令吉为主。
“对我们而言，30万至40万令吉的价位，就是可负担房屋。当然，整个市场对可负担房屋的定义不同，不同的发展商对可负担房屋定义也不同。
“例如向来专攻售价70万令吉或以上中高档房产的发展商，如今转推售价50万至60万令吉房产，对它而言就是可负担房屋，因为其目标购屋者负担得起。
“这股大家（各发展商）在经济放缓、生活成本高涨及房产市道低迷的大环境下，纷纷转攻可负担房屋市场的现象，今年来更为明显。”
丰隆投资银行产业领域分析员林建汶表示，据他了解，目前发展商在新项目中推出更多价格可负担的房屋是一股趋势，但问题在于，各发展商对可负担房屋的定义有别。
他接受《南洋商报》电访时说：“例如我有研究的一家著名上市公司，向来以推出许多可负担房屋著称，而它的可负担房屋，是指售价50万令吉及以下的房屋。
“毕竟该集团的发展项目主要集中在巴生谷地区，这里的土地价格比其他州属高昂。”
屋价分3类
根据房屋及地方政府部长祖莱达早前指出，政府希望将国内可负担房屋分成3大类别。
这3大类别，分别是：
（1）售价15万令吉及以下的房屋、
（2）售价15万至30万令吉的房屋，以及
（3）售价30万至50万令吉的房屋。
其中，为低收入群体（B40）提供的可负担房屋面积为每单位900平方尺以上，售价为30万令吉以下。
同时，政府也要把原本由5个涉及策划与管理可负担房屋的官方房屋机构，即一个大马人民房屋机构（Perbadanan PR1MA Malaysia）、一马公务员房屋（PPA1M）、城市发展局控股（UDA Holdings）、国家房屋公司（SPNB）及赤贫人民组屋（PPRT）管理的所有房屋计划，全部集中在同一个屋檐下，即房屋及地方政府部管辖。
各发展商纷纷转攻可负担房屋市场的现象，今年来更为明显。（档案照）
发展商主攻可负担屋4因素
政府未来10年将兴建100万间，平均每年10万间售价30万令吉或以下的可负担房屋，固然是发展商力攻可负担房屋的外因，但产业市场本身内在的情况，才是大家都主攻可负担房屋的一大因素。
上述发展商说，这些内在因素，包括：
（1）土地
（2）技术
（3）融资
（4）购买力
首先，土地方面，如今城市地区的房产发展已饱和，新的发展计划都在城市外围，甚至偏远的乡区，而各州政府都几乎不再发出永久地契土地，而是以99年届满期限的租赁地契土地为主。
这造成绝大部分新推出的房产计划，都是租赁地契房产。
对发展商而言，租赁地契房产的收购成本较低，因为它们须付给州政府的土地拥有权转换税 ，比永久地契便宜许多。
在购地成本较低下，发展商自然可以推出更多售价30万至40万令吉或以下的可负担房屋。
其次，在技术方面，目前国内许多房产计划都采用工业化建筑系统（IBS），自动化与机械化的运作模式，有助降低建筑成本。
工业化建筑系统不仅降低房产计划的成本，也加速计划的完成，在省时省力下，发展商自然可更快完成与售出各类房产，更可把注意力转向推出更多的可负担房屋项目。
“我的雪兰莪房屋计划”的引入是为了为雪州子民提供可负担家园。（档案照）
首购族难获房贷
第三，在融资方面，该名发展商指出，尽管各方包括财长林冠英一直促请银行放宽房屋贷款政策，但事实是，银行普遍仍谨慎放贷，造成许多购屋者尤其是首购族，仍难以获取房贷。
对发展商而言，当购屋者普遍难以获取房贷，发展商只好往赚幅较低，但销量较好，不会因为大量房产滞销，导致资金被套牢的可负担房屋领域发展。
林冠英早前就坦言，可负担房屋的需求很高，问题在于购屋者无法获得银行贷款，导致许多类似房屋滞销。
“我担任槟州首长期间，可负担房屋的需求量非常高，排队购屋者大有人在，基于银行谨慎发放贷款，许多房屋空置，州政府也因为没有现金转动，而不能兴建更多房屋。”
第四，购买力，当然是指购屋者的购买能力。在生活成本高涨，国人收入却追不上通胀下，绝大部分国人只有能力购买售价低于30万令吉的可负担房屋。
加上银行银根紧缩，购屋者要自掏腰包，拿出高额的房屋首期谈何容易。
国家银行前总裁丹斯里洁蒂博士早前就曾预测，国内豪华住宅过剩的问题会延续至2022年，目前是发展可负担房屋的最佳时机，确保房屋供应平衡。
洁蒂目前是国民投资机构主席兼森那美产业主席，她说，我国目前面对商业及豪华房屋过剩的问题，发展商需建造更多可负担房屋，因为这是最高需求的房屋种类。
政府及各州推出的主要可负担房屋计划
●一马人民房屋（PR1MA）
政府是在2012年一马人民房屋法令下，设立一马人民房屋机构，负责策划、发展、兴建及保养以生活方式概念为主，专攻主要城市中等收入家庭的优质房屋。
●一马人民房屋的售价介于10万至40万令吉之间，其房屋有不同的种类及面积，符合不同购屋者的不同需求。
以下是购买一马人民房屋的一些基本条件：
●必须是大马公民
●必须是21岁以上，单身或已婚皆可
●个人或家庭收入（夫妇两人）介于2500至7500令吉，以及
●拥有不超过一项产业 (无论是申请人本身或配偶）。
购买槟州可负担房屋的合格条件
1）必须是马来西亚公民
2）必须是槟州登记选民，并符合下列其中一项条件：
i) 在槟州出生及工作
ii) 从申请日期算起，居住在槟州至少5年
iii) 必须是学士学位或文凭持有人，至少两年工作经验。 （专才与熟练员工组别）
3）申请时届满21岁或以上
4）家庭月入（夫妇两人）不超过1万2000令吉
5）廉价屋及中低价屋申请者及配偶，不可在大马其他州属拥有任何产业。
6）可负担房屋申请者及配偶，不可在大马其他州属拥有任何产业，但以下情况例外：
(i)申请者目前拥有的产业是中低价房屋或廉价屋
(ii) 申请者目前拥有的产业是在2008年过后购买，而且价格不高于拟购买的可负担房屋
“我的雪兰莪房屋计划”
雪州政府自2000年起推出“我的雪兰莪房屋计划”（Rumah Selangorku），以迎合人民对廉价、中低价及中价房屋的需求。
“我的雪兰莪房屋计划”主要是以房屋面积，分成4大类。
申请条件：
A类房屋
（1）18岁或以上的大马公民。
（2）定居雪兰莪州
（3）家庭月入不超过3000令吉。
（4）每户家庭只限一人申请。
（5）申请者或配偶未拥有任何产业（无论是政府或私人项目）
（6）要转换拥有权必须等5年后
B，C & D类房屋
（1）必须是18岁或以上的大马公民
（2）家庭月入介于3001至8000令吉
（3）申请者或配偶未在雪州拥有任何产业
（4）有家属依赖他/她过活的单身人士可提出申请。
（5）购买房屋是自住，而非出租用途
（6）要转换拥有权必须等5年后
雪州店屋/低价产业的申请条件：
（1）18岁或以上的大马公民。
（2）家庭月入不超过1万令吉
（3）每户家庭只限一人申请
（4）未拥有商业地契的产业
（5）要转换拥有权必须等5年后
（从取得入伙纸的日期算起），而且须获得雪州当局批准。
（一）政府过去半年来推出的可负担房屋政策/措施：
（1）拥屋计划
参与发展商：约180家
房屋售价：30万令吉或以下
涉及单位：2万2000间
有效期限：今年1月1日至本月30日优惠：
（a）大马房屋发展商会认可的房屋，至少10%折扣。
（b）房屋买卖合约豁免印花税
（c）购买售价30万至250万令吉房屋，首100万令吉豁免印花税，余额3%印花税
（2）国行10亿令吉可负担房屋基金计划
基金总额：10亿令吉
目的：协助月入2300令吉或以下的低收入群体购买首间房屋。
特点：目标群体可购买不超过15万令吉，但坐落在与主要城市有一段距离的小镇。
贷款期限：最长40年或直到申请者届满70岁，视何者为低。
申请条件：大马公民或自雇人士，过去一年无不良贷款记录。申请者强制通过网上参加由信贷咨询与债务管理机构（AKPK）负责的理财教育计划。
基金申请期限：2年，或直到拨款用完为止。
备注：
（a）申请者必须向参与银行申请贷款，购屋者可豁免印花税。
（b）购屋者是购买发展商兴建的新房屋，它包括排屋或组屋。
（二）近期巴生谷地区的可负担房屋范例：
项目名称：Residensi Jalilmas
发展商：Sinerjuta 私人有限公司（Aset Kayamas旗下公司）
产业类别：服务式公寓
土地类别：租赁地契
推出单位：1,050间
地点：武吉加里尔
售价：19万8000令吉
项目名称：Residensi Suria Pantai
发展商：Amona Development 私人有限公司（IJM旗下公司）
产业类别：服务式公寓
土地类别：租赁地契
推出单位：896间
地点：班底
售价：27万5000令吉
项目名称：Kondominium Kiara Kasih
发展商：Lembah Suria 私人有限公司（UEM阳光旗下公司）
产业类别：共管公寓
土地类别：永久地契
推出单位：719间
地点：泗岩沫
售价：30万令吉
文章摘取于《南洋商报》