13 Aug Property Auction may increase substantially by mid 2021 after the Moratorium
延缓还贷蜜月期后 产业拍卖明年中或激增
文章摘取于《南洋商报》
孙子巄：管控令与疫情所带来的影响，未显现出来。
（八打灵再也2日讯）政府的延缓还贷措施使国内不少贷款买产业的人士暂缓一口气，但还贷蜜月期一过，还不起房贷供款的业主料被迫拍卖产业，拍卖产业数量激增的情况或在明年中旬出现。
根据槟城拍卖官协会前主席孙子巄接受本报访问时指出，如今被拍卖的产业数量与以往一样，管控令与疫情所带来的影响，并未显现出来。
“这是因为当局之前推行6个月自动延缓还贷至今年9月，如今又对特定目标群体提供延缓还贷援助至12 月。”
无法还贷被迫拍卖
他认为，拍卖产业数量激增的情况，应该会在明年中才出现。
“管控令造成很多人面对经济问题，只是因为延缓还贷措施，他们暂时不必供款，所以还有得喘息。
“但是，一旦过了延缓还贷期，借贷者若未能解决所面对的经济问题，届时他们可能会无法继续供款还贷，面对破产等，导致房屋被迫拍卖。
孙子巄也说，三四年前，产业一般会以比市价低20 %的拍价拍卖出去。
“但今时今日，基于消费者更谨慎，抱持要投资可以，但要更便宜的心态，所以，如今产业拍卖平均都会以低于市价30、40%才会成交。”
全面电子拍卖
谁处理准备及后续工作？
孙子巄谈到全面推行电子拍卖系统，对拍卖官的影响和该系统的弊端。
他说，若当局在房产拍卖方面全面推行电子拍卖系统，不仅会使拍卖官们被终止服务及失去工作，也会影响到买家，因为除了没人协助处理原本由拍卖官所执行的拍卖前准备及后续等工作，欲竞标者也不了解相关房地产的资讯。
他说，虽然高庭如今已经执行电子拍卖系统，但是银行依然需要派人去做拍卖前由拍卖官所处理的程序。
“银行可能委任他们原本委任的拍卖公司执行程序。”
孙子巄解释，银行这么做的原因，在于它们每个月在全国不同地区都会有产业拍卖，而拍卖前的准备工作，又无法交由律师事务所去处理，所以只能委任拍卖公司去执行。
他指，大马公务文员职工总会（CUEPACS）称拍卖官是银行、高庭与买家的桥梁说法是对的，因为高庭始终是一个政府机构，他们没设特定客户服务来协助解决买家的问题。
“一般情况下，当拍卖官接到拍卖任务后，必须自己去检查所要拍卖的产业，以及阅读银行所给的资料，因为他们要准备拍卖通告。此外，拍卖官也需要将拍卖等相关文件，提交给高庭。
“不知大家是否有留意，报章刊登高庭电子拍卖的通告，未进一步说明有关产业的更多资料，只是要求民众到通告中所列下拍卖网站去查看。
“当你要竞标银行的产业的时候，其实有很多程序是必须注意的。”
他说，一般的买家都不具有竞标银行产业方面的知识或者经验，所有才会需要拍卖官这个桥梁。
孙子巄认为，基于当局推行电子拍卖系统，才间接促成一些拍卖公司受委处理拍卖准备与后续工作。因为银行会将原本由拍卖官所处理的程序，交由与前者合作的拍卖公司。
他指，若要说垄断市场，实际上是高庭只委任一间软体公司来提供电子拍卖系统服务，才是垄断市场。
“所以，我认为，CUEPACS所说的这10间（公司垄断市场），实际上不是他们要垄断，是银行自己必须要委任一间公司去处理拍卖官所遗留下来的程序。”
电子拍卖宣传不足
据孙子巄了解，我国的一些州属如霹雳及吉打等，已推行电子拍卖，而其他州属在进行一些案件的银行申请拍卖过程中，也已经采用电子程序。
他说，基于拍卖官的执照是向个别州属的高庭所注册的，而不是全国性的，所以，一旦个别州属，如彭亨的高庭推行电子拍卖，那么该州属的所有拍卖官，就会面临失业。
根据高庭早前所发布的一份通告，所有从今年1月1日起注册的不动产公开拍卖（kod 38）案件，将全面使用电子拍卖。
“然而到现在为止，当我们询问个别州属高等法院的工作人员，发现其实他们对电子拍卖也一知半解。
“电子拍卖，高庭宣传不足，这是肯定的。
未来人们卖屋子时，除了可以找房产中介，也可以托拍卖公司。（档案照）
高庭未听取拍卖官意见
“高庭如今并没有一套推广策略，让人们能进一步了解高庭拍卖是怎么举行，和对我们的买家、竞标者，会带来什么便利。”
孙子巄说，数年前，高庭曾为了要推广电子拍卖，召集律师公会及各州的拍卖官协会代表开会，并咨询业者的意见。
“然而，即使当时所有拍卖官协会代表皆持反对意见，但高庭依然一意孤行，未接纳代表们提出的建议，要在无需拍卖官服务的情况下，全面推行电子拍卖。
他说，拍卖官协会代表当时已声明，有些任务依然需要拍卖官去处理和执行。
当时，当局根本就未考虑到这一点。
九成拍卖官恐丢饭碗
孙子巄称，一名拍卖官，原本一个月最多不会处理超过2 宗的拍卖，如今再加上政府推行电子拍卖系统，这将会造成约九成的拍卖官，失去工作。
他解释，我国不像其他国家般盛行拍卖不一样的物品，包括古董、文物、酒类、艺术品及汽车等，大马只盛行银行的产业拍卖，这也致使多数本地拍卖官，只会执行高庭或者各州土地局的产业拍卖。
“大多数大马拍卖官，都是以高庭的银行产业拍卖为生。”
孙子巄补充，在我国，没有一间拍卖行像MNP拍卖行一样，拍卖多样化的产品。
他说，银行的产业拍卖一般是因为借贷者无法继续供期。
“然而，银行拍卖产业，它们是不会协助清空屋子、装修后才拍卖，所以买家可能会遇上仍有人住在里面等等的情况而投诉。
“银行都是采取‘as is where is’的方式，拍卖产业，即你看到的产业是如何的状态，你买到的就是你所看到的 。
“混合拍卖两全其美”
孙子巄认为，当局最好是推行混合拍卖机制，既有现场拍卖，也同时进行电子拍卖。
“我本身的平台都是用这一类（混合拍卖机制），因为一些人不喜欢电子拍卖，他们要到现场、有些人喜欢现场，混合拍卖制是两全其美。”
他表示，买产业与上超市不同，一些人买产业，喜欢现场举手，他们无法100%相信电子系统。
私人产业拍卖料成趋势
也是MNP拍卖行有限公司董事主席的孙子巄说，依他所见，若拍卖公司做足宣传工作，预计私人产业拍卖，将会是未来的拍卖趋势。
也就是说，未来人们卖屋子时，除了可找房产中介，也可托拍卖公司拍卖屋子。
在澳洲，有很多私人产业拍卖进行。孙子巄指出，据调查，至少50%澳洲人会想到让拍卖公司协助他们卖掉房屋。
他表示，若本地卖家了解整个拍卖程序，说不定通过拍卖公司拍卖产业，会吸引更多潜在买家来竞标，能在更短的时间内，以更理想的价格把房子卖出。