08 Feb 绕过中介-压低入场价-房产拍卖价更高 (Open Bidding is Becoming a Better Alternative to Dispose Off Property, Other Than Just Relying Real Estate Agent)
By Bryan Lai
（槟城7日讯）房产转售新趋势！
吉隆坡和槟城最近出现卖房新趋势，即卖方绕过中介，以压低“入场价格” 的手法来拍卖，不少单位因此反而以高出预期价10%甚至20%的情况下转手。
竞标者决定成交价
本地著名拍卖官孙子巄指出，过去一年来，不少本地屋主开始以这种方式来转卖房产，此举不是因为房子欠债遭拍卖，而是屋主们希望通过压低拍卖底价来吸引更多买家，并期盼在竞标方式下能以高价售出。
“由于拍卖底价的门槛很低，所以吸引很多人，最终竞标者决定成交价，这是最公平的。”
孙子巄指出，拍卖房产的做法开始在大马流行，是因为国内产业市场放缓，很多单位都有价无市，投资者才决定通过这种方式来脱售房屋。
“很多人认为现在有价无市，但如果因此而留住手上房产不卖，一两年后可能仍卖不到好价钱，而本身所承受的供期成本很高，担心最终得不偿失。”
“两年后售卖，这个单位很可能还是当前的价格，不同的是，屋主届时已承担了两年的供期。”
孙子巄：拍卖房屋也能有惊喜。
非欠债房产拍卖萌芽中
孙子巄：外国行之有年
拍卖官孙子巄指出，非破产或银行拍卖的房产拍卖活动，在大马仍处于萌芽阶段。
这是因为国人普遍上仍认为，拿来拍卖的房子都是欠债的单位，所以很多人不敢接受。
然而，这种卖房手法在欧美及澳洲，甚至邻国新加坡，却十分流行。
“早在20年前起，西方国家就流行这方式了。在澳洲，有60至70%的屋主想买房时，并不是通过房地产中介，而是拍卖公司。”
他说，在欧美和澳洲，拍卖风气越是炙热，基本上就反映产业市场向好，因为当地很多产业都是以拍卖方式出售的。
不过，在大马，很多人却认为，拍卖的房屋是次等货，所以才没想购买拍卖单位。
能与发展商中介合作
孙子巄透露，通过拍卖脱售房产的，不仅是屋主或投资者，连发展商也这么做。
他本身在2年前就曾协助槟城的发展商，拍卖了4间高级公寓，这些拍卖底价比市场低20%的单位，最后反成功以高价售出。
他说，其实一些发展商可以考虑上述做法，例如将一些门牌号码较独特的单位、景色和格局都很特别的单位，以拍卖方式脱售，这么一样，成交价可能比原本的售价高。
“这是最公平的了，因为全由需求（市场）来决定价格。”
他指出，一些房产中介也会与他们合作，将有兴趣的买家介绍到拍卖会场选购属意单位。换言之，房产拍卖不一定与中介有利益冲突。
“中介能有佣金，买卖双方也能在透明的情况下掌握价码和决定，成交后各方都满意。”
以拍卖方式卖房，开始成为新趋势。
拍卖价更贴近现实
孙子巄表示，拥有数百年历史的拍卖活动是一个转手商品的最佳管道，因为它能将价格的市场潜能发挥出来，不会太贵，也不会太便宜。
“因为价格的高低胥视市场及现场气氛，没有任何一个人能决定市场，而是由一群人来决定，所以价格是更贴近现实。”
程序简单快捷
孙子巄指出，有意将房产拿来拍卖的屋主需要提供单位的详情，如屋龄、买价、入场底价及成交底价。
他说，屋子还没供完也可以通过拍卖转手，不过，他建议屋主的入场价不能低于所欠的银行贷款额。
据了解，一般的拍卖交易中，拍卖官的费用是成交价的2至3%。
另外，和一般的二手房产买卖无异，拍卖交易中屋主得缴付印花税。
谢廉义：压低房产拍卖长远来说，不是办法。
谢廉义：非长久之计
拍卖专家谢廉义表示，尽管市面上确有不少业主开始以拍卖方式脱售单位，但并非长久之计。
拥有12年经验的他指出，一些交易可能出现竞标者不多的局面，况且也可能有人聘请“演员”来炒高价格的可能。
“如果发展商以拍卖方式转手独特门牌的单位，这或许还可行，但对二手单位来说，却不一定能赚得比市场价高。”
郭瑾锟：若竞标者不多，房产很可能在低过预期价的情况下出售。
郭瑾锟：未必稳赚不赔
无独有偶，Haemilton Capital创办人郭瑾锟同样指出，以上述方式转手单位，其实不一定就稳赚不赔。
在房产交易13年的他说，若进场价格偏低，竞标者不踊跃的话，最后的成交价很可能在市价之下。
“再来，若竞标者不多，房产很可能在低过预期价的情况下出售，这么一来，投资者就赚不到钱了。”
不过，孙子巄解释，由于事前拍卖官都会让屋主开出入场底价和成交底价，因此最终的成交价一定已经符合屋主的价码底线。
房产拍卖6大好处
更透明：卖方不是决定价格的唯一单位
更合意：市场（买卖双方）根据需求来决定最终价格
更多潜能：低入场价来吸引更多的买家
灵活性强：能与发展商合作，将房产售卖率发挥到最大
结合性强：能与中介合作，双赢政策，避免利益冲突
成交时间更短：进行方式加速转手过程，减低屋主的银行供期压力
房产拍卖知多少？
供到一半的房子可拍卖？ 答：可以
拍卖收费多少？答：成交价2至3%
需要印花税吗？答：买方须缴付
低于市价怎办？答：买家预设底线，所以不会发生
独家报道：黎添华
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