01 Dec 房地产放缓买家等待拍卖屋? 明年中旬或涌现过百万产业拍卖
暂缓银行还贷在9月结束,新冠肺炎疫情第三波爆发,失业有增无减,经济未见好转,不少人认为如果没有了工作,就会减少支出,抵押贷款违约的情况也会增多,从而会引发更多的房地产抛售,因此产业被拍卖的数量一定会攀升,不过,业内人士认为,今年内不会看到拍卖产业涌现情况,明年第三季度预料市场中上价格或以上的房产上拍卖桌数量才会显现。
尽管拍卖产业是反映产业市场其中一个重要指标,亦可以作为预测产业市场未来走势的参考,另一边厢反映人民的就业情况、收入水平、还款能力,虽然拍卖业界人士观察到今年拍卖产业与去年情况相差不远,唯真正反映出市民持产能力,受到冲击程度可能需要等待明年。
安德资产(拍卖、投资,交易与咨询)公司执行董事谢廉义受询时说,今年拍卖房产宗数与去年同期相差不远,9月刚刚结束展延银行还贷措施,其中一些受影响的业主仍可以与银行交涉还贷事项,相信今年内产业拍卖情况不会因疫情导致经营影响而立即见到严重情况。
他根据目前市场经济趋势分析,2021年第三季度或出现拍卖数量上升的情况。
“实际情况要等待明年第三季度才会看到影响,我们目前持谨慎正面态度去待后续市场发展。”
明年百万以上房产拍卖料增加
谢廉仪提到按照市场走势来看,明年第三季度数量会以过百万产业数量较多摆上拍卖桌偏高,而且拍卖数量较往年增加。
“超过100万令吉,价值200万令吉或以上的产业拍卖数量会增加,而且我们观察到,公司拥有的产业拍卖的数量会增加,即一些公司会投资商用产业来经营办公室,或公司投资产业等。”
他不排除目前经济成长疲弱,加上新冠肺炎疫情冲击,一些企业缩小营运规模,员工居家上班,商业产业的投资者受到牵连,投资的店屋或办公单位将被摆上拍卖桌。
“明年拍卖产业单位持续增加,主要是滞销情况还未改善,特别是办公楼。”
以他多年经验之谈,拍卖市场一般上以中下价格产业上拍卖桌与中上价格产业比例是70%与25%,这一场全球大流行影响,明年拍卖桌上两者比例会是60%与35%。
超过100万令吉,价值200万令吉或以上的产业拍卖数量会增加。(档案照:透视大马)
商用房产拍卖数量增
根据拍卖资讯研究与分析有限公司数据显示,今年首季度有地住宅拍卖宗数(landed residential segment)拍卖宗数,较去年同期增幅为3.4%,即3698宗,去年同期录得3577宗。至于非有地住宅/分层产业单位(non-landed/ strata segment)的部分,今年首季度的3113宗与去年同期比较,减少2.8%,即3113宗。
该数据将今年首季度拍卖有地住宅分为4类型,即工业建筑、店铺、商业办公室和其他(仓库、示范单位和酒店等),拍卖数量最高排序依次为店铺(265宗)、工业建筑(63宗)、其他(仓库、示范单位和酒店,29宗)以及商业办公室(3宗)。
至于,非有地住宅/分层产业单位则分为5类型,拍卖数量最高排序依次为零售店摊位(250宗)、办公室(177宗)、SOHO/SOVO/SOFO办公室(108宗)、旅馆(3宗)以及工厂(1宗)。
拍卖资讯研究与分析有限公司结论是,回顾2020年首季度产业拍卖整体而言,拍卖宗数和价值有微小变化,主要是一月份是庆典节日以及我国在3月18日实施行动限制令(MCO)所致。
“因此,相当不变的数字可能会因工作日数减少而出现偏差,重要的是监督和观察接下来季度的数字报告,预计接下来的数字更多会反映我国拍卖市场的实际情况,特别是在国家银行实行展延银行还贷措施后。”
按照市场走势来看,明年第三季度数量会以过百万产业数量较多摆上拍卖桌偏高,而且拍卖数量较往年增加。(档案照:透视大马)
大马拍卖师理事会主席慕斯达法欧斯曼说,该理事会估计今年受到疫情影响,加上经济不景气,拍卖房产数量会增加30%,随着3月18日实施行动限制令(MCO)期间,拍卖长房产只能在线上进行,之后线上与线下同步进行,但是拍卖数量不稳定,并没有明显增加,目前处理是之前累计下来。
“3月至今,陆续是有进行拍卖房产,不过,以目前的情况来看,结束暂缓银行还贷措施,预料明年才会看到有房产因业主无力偿还,银行推出来拍卖。”
银行商还贷态度友善
槟城拍卖官协会前主席兼MNP拍卖行有限公司董事经理孫子巄告诉《透视大马》,由于暂缓银行还贷措施在9月结束,而且一些银行仍接受业主联系银行洽谈个别还贷能力,因此拍卖桌上未见有许多中上价格或高档房产拍卖,预计从没有能力偿还贷款分期,进而陷入拖欠的窘境,直至银行申请拍卖过程,需要3个月至6个月过程。
“明年年中或许才会真正显现拍卖产业的数量,是否受到疫情和经济不景气的影响,而且银行从10月过后才开始向贷款者和业主追贷款。”
至于为何是中上价格房产拍卖会增加,他解释,在2015年至2017年,我国房市大好,发展商兴建100万令吉以上价格房屋为多,因此当年房产价格可说是高过应有的价值。
根据他以往的经验,中下价格房产拍卖都是维持在一定的数量,这一场全球大流行疫情冲击各国经济,倘若高档房产受到影响,中低价格房产被拍卖的数量增更毋庸置疑。
不过,他表明,目前观察的银行催促业主偿还房屋供期的态度有所放软,从之前拖欠3个月即申请拍卖,业主若要银行停止拍卖产业必须缴清3个月拖欠供期,支付律师和拍卖费用,甚至是拍卖了产业,银行可能还蒙受损失,如今,银行态度是前所未有的“友善”。
“银行希望你可以主动联系,至少支付1个月的欠款供期,然后商谈如何偿还供期,拍卖房产是最后一步。”
根据拍卖资讯研究与分析有限公司将今年首季度拍卖有地住宅分为4类型,即工业建筑、店铺、商业办公室和其他(仓库、示范单位和酒店等),而拍卖数量最高排序为为店铺(265宗)。(档案照:透视大马)
马来西亚购屋者协会中文组主任陈锺灵认同说,银行追讨欠贷的时“态度放软”了,毕竟以目前房产市况,拍卖未必可以卖的出去。
他相信拍卖房产的数量会增加,尤其是之前中高收入职业,例如飞机师或空姐,旅行社、导游和餐厅业主等。
“我们有接到一些业主的询问,不过没有办法去统计真正受到影响的业主,以目前的情况,我们只能建议业主与银行联系商讨如何偿还贷款。”
买家趁市场放缓等房价跌
值得一提的是,不少人看准疫情来袭房市放缓之际,想以更低价格来买拍卖产业,不过拍卖师告诉你,所有拍卖房产是根据当前市价。孫子巄说,现在是买家市场,由于买家有太多选择,所以被拍卖的新屋房价才会下跌,除了拍卖屋,还有发展商卖的新屋,包括滞销房屋,可以通过普通的二手市场购屋。
“严格来说, 银行会不时评估其拍卖产业的市场状况,每一年必须重新为产业估值,基本上当拍卖三次以上都卖不出去(市价跌了大约30%),银行很大可能会搁置该产业的拍卖。银行也会考量整体产业市场的情况,当某个房产放在市场3年都卖不出去,就是真的市场的问题,而不全是产业的问题,银行或许会暂时停止拍卖该房产以寻找拍卖的良机。”
他说,目前市场上是看到许多买家正在观望拍卖房产,即使有许多人失业,仍然有不少人工作和薪金不受到影响,有潜在买房子的能力。
谢廉义说,一般上银行要拍卖的房产,首轮拍卖是根据市价,若卖不出去在第二轮拍卖价钱可能会下调10%,保守估计下调3次价格,买家可能是以低于市价25%至30%去买得。
“银行是根据市价来拍卖,而且,真正可以完成交易的又有多少,我们是无法估计,毕竟在成功拍卖后,买家向银行贷款是否获批,又是一个问题。”
文章摘取于 The Malaysian Insight